주택청약 가점 계산기

주택청약 가점제 개요

주택청약 가점제는 총 84점 만점으로 세 개 항목의 점수를 합산해 당첨자를 선정하는 방식입니다. 민영주택 청약에서 전용면적 85㎡ 이하 일반공급 물량의 상당 비율(투기과열지구·조정대상지역에서 비중 높음)이 가점제로 배정됩니다. 당첨 후 잔금 마련을 위한 주담대 한도와 향후 매도 시 양도소득세도 미리 파악해 두면 자금 계획에 도움이 됩니다.

가점 외에 추첨제·특별공급·1순위 조건 등 청약 전반의 흐름은 2026년 주택청약 완전 정리 - 가점·특공·1순위 포스팅에서 정리해뒀습니다.

1) 부양가족 수(최대 35점)

본인 세대의 부양가족 수에 따라 5점부터 35점까지 부여됩니다.

• 0명: 5점 / 1명: 10점 / 2명: 15점 / 3명: 20점
• 4명: 25점 / 5명: 30점 / 6명 이상: 35점

부양가족은 청약 신청자와 같은 주민등록등본상 세대에 속한 배우자, 만 60세 이상 직계존속, 미혼 직계비속을 말합니다. 본인은 부양가족에 포함되지 않습니다.

2) 무주택 기간(최대 32점)

만 30세(혹은 혼인신고일) 이후 무주택으로 보낸 기간에 따라 2점부터 32점까지 부여됩니다.

• 1년 미만: 2점
• N년 이상~N+1년 미만: (N×2+2)점(예: 10년 이상~11년 미만이면 22점)
• 15년 이상: 32점(상한)

세대원 전원이 주택을 소유하지 않아야 하며, 배우자·직계존속·직계비속 중 한 명이라도 주택을 소유하면 무주택 기간이 초기화됩니다.

3) 청약통장 가입 기간(최대 17점)

청약통장을 개설한 후 경과한 기간에 따라 1점부터 17점까지 부여됩니다.

• 6개월 미만: 1점 / 6개월 이상~1년 미만: 2점
• 1년 이상~2년 미만: 3점 / 이후 1년마다 +1점
• 15년 이상: 17점(상한)

납입 횟수와는 별개입니다. 가점은 순수 가입 기간만 보며, 납입 횟수는 국민주택 1순위 요건(24회 이상 등)에서 따로 확인합니다.

가점을 빠르게 올리는 현실적 전략

• 부양가족 +5점(만 60세 이상 부모 세대 등재) - 같은 주민등록 세대에 3년 이상 등재하면 부양가족으로 인정. 단기간에 올릴 수 있는 가장 효과적인 방법.
• 청약통장을 일찍 만들어라 - 만 17세부터 가능하며 가입 기간 가점은 최대 17점(15년). 자녀 명의로 미리 개설.
• 무주택 기간 유지 - 배우자·세대원 전원이 무주택이어야 함. 결혼 후 배우자가 주택을 소유하면 본인 무주택 기간도 초기화.
• 세대 분리 타이밍 - 부모와의 세대 분리 시점에 따라 무주택 기간 기산일이 달라지므로 주민센터에서 확인.
• 추첨제 물량 병행 노림 - 가점이 낮으면 85㎡ 이하 민영주택 추첨제 물량이 대안. 가점 없이 무작위 당첨 가능. 청약 대기 중 전월세 비용은 전월세 전환 계산기로 유·불리를 비교해 보세요.

공식 근거·참고 자료

• 주택공급에 관한 규칙 - 청약 가점제·추첨제·무주택 기간 산정 근거 법령.
• LH 청약홈 - 청약 신청·경쟁률·당첨자 발표 공식 창구. 가점 자동 계산기도 제공.
• 국토교통부 - 청약 제도 개편 고시·규제지역 지정.
• 한국주택금융공사 - 보금자리론·디딤돌대출 등 청약 당첨 후 활용 가능한 정책자금.
• 기준 시점: 가점 산정 기준·추첨제 비율 등은 2026-04-20 주택공급에 관한 규칙 기준. 규제지역 지정·공급 비율 변경 시 수치가 달라질 수 있습니다.

자주 묻는 질문

무주택 기간은 언제부터 계산하나요?

무주택 기간은 본인이 만 30세가 된 날부터 계산합니다. 다만 만 30세 이전에 혼인신고를 한 경우에는 혼인신고일부터 무주택 기간이 시작됩니다. 따라서 만 30세 미만 미혼자는 무주택 기간 가점이 0점입니다.

부양가족에 누가 포함되나요?

청약 신청자 본인의 주민등록등본에 함께 올라 있는 배우자, 직계존속(만 60세 이상 부모·조부모), 직계비속(미혼 자녀)이 부양가족에 포함됩니다. 본인은 포함되지 않고, 배우자의 직계존속도 세대원으로 등재되어 있으면 인정됩니다.

청약통장 가입 기간은 납입 횟수와 다른가요?

다릅니다. 가점 계산에서는 순수 가입 기간만 봅니다. 납입 횟수(24회 이상 등)는 국민주택 1순위 요건에서 별도로 필요하고, 민영주택에서는 지역별 예치금만 충족하면 됩니다.

부모님과 따로 살면 부양가족에서 제외되나요?

네. 같은 주민등록등본상 세대에 속해 있지 않으면 부양가족으로 인정되지 않습니다. 만 60세 이상 직계존속의 경우 동일 세대로 3년 이상 등재되어 있어야 인정되는 것이 원칙입니다.

배우자 명의 주택도 유주택으로 보나요?

네. 세대원 전원의 주택 소유를 함께 봅니다. 배우자, 직계존속, 직계비속이 주택을 소유하고 있으면 세대 전체가 유주택으로 간주되어 무주택 기간이 초기화됩니다.

청약 가점제 외에 추첨제는 어떻게 되나요?

가점제는 점수 순으로 당첨자를 뽑고, 추첨제는 자격 요건만 맞으면 무작위로 뽑습니다. 현재 민영주택 85㎡ 이하는 투기과열지구 40%, 조정대상지역 25%가 추첨제로 배정되며, 비규제지역은 추첨제 비율이 더 높습니다. 가점이 낮다면 추첨제 물량을 노리는 것이 유리합니다.

가점을 높이려면 어떻게 해야 하나요?

단기적으로 가장 효과적인 방법은 만 60세 이상 부모를 세대원으로 3년 이상 등재해 부양가족 점수를 올리는 것입니다. 무주택 기간과 통장 가입 기간은 시간에 비례해 자동으로 오르므로, 통장을 최대한 일찍 만들고 유주택 전환을 피하는 것이 장기적으로 유리합니다.