주담대 한도 계산기

DSRㆍLTVㆍDTI 개념 정리

LTV = 대출액 ÷ 주택가격(주택가치 기준)ㆍDTI = 주담대 연 원리금 ÷ 연소득(상환 능력)ㆍDSR = 모든 대출 연 원리금 ÷ 연소득(총부채). 셋 중 가장 작은 한도가 최종 한도입니다.

세 지표의 차이와 2026년 기준 한도 기초가 궁금하시다면 DSR LTV DTI 차이 - 2026년 주담대 한도 기초 포스팅에서 한 번에 정리해뒀습니다.

LTV(주택담보인정비율)

규제지역은 일괄 40%, 비규제지역은 수도권ㆍ지방 모두 70%가 적용됩니다. 규제지역이라도 부부합산 연소득 9천만 원 이하ㆍ주택가격 8억 원 이하ㆍ무주택세대주 요건을 모두 갖춘 서민ㆍ실수요자는 60%까지 받을 수 있는데, 이 계산기에는 반영하지 않았습니다. 수도권ㆍ규제지역의 주택담보대출 한도는 15억 이하 6억 원, 15억 초과 25억 이하 4억 원, 25억 초과 2억 원입니다. 생애최초는 수도권ㆍ규제지역 70%, 비규제 지방 80%인데, 대출금액은 지역과 상관없이 6억 원까지만 나옵니다(은행업감독규정 별표 6). 그래서 지방에서 80%를 적용받아도 7억 5천만 원이 넘는 집은 6억 원이 한도입니다.

DTI(총부채상환비율)

규제지역은 40%, 비규제 수도권은 60% 상한이 적용되며, 비규제 지방은 DTI 규제가 없습니다. 생애최초 구입자는 규제지역에서도 60%가 적용됩니다. 기존 대출 입력값은 계산기에서 보수적으로 한도에서 차감합니다.

DSR(총부채원리금상환비율)

은행권은 40%, 제2금융권은 50% 상한이 적용됩니다. 2025-07-01부터 스트레스 DSR 3단계가 시행되어 변동금리 기준 가산금리를 더한 원리금으로 한도를 산정합니다. 수도권ㆍ규제지역은 10ㆍ15 대책(2025-10-16 시행)으로 1.5%p에서 3.0%p로 올랐고, 지방 주담대는 2026-12-31까지 0.75%p입니다.

2025-10-15 10ㆍ15 대책 요약

서울 전역 25개 자치구와 경기 12개 시ㆍ구가 규제지역(투기과열지구ㆍ조정대상지역)으로 지정되면서 LTV가 일괄 40%로 적용되고 DTI 40% 상한이 적용됩니다. 2026-07-01에는 화성 동탄구ㆍ용인 기흥구ㆍ구리시가 추가 지정돼 경기는 15곳으로 늘었습니다. 수도권ㆍ규제지역의 주택가격 구간별 대출한도는 15억 이하 6억, 15억 초과 25억 이하 4억, 25억 초과 2억 원입니다. 규제지역 지정 효력은 2025-10-16부터 발생했습니다.

정책대출과의 차이

디딤돌대출(한국주택금융공사): 부부합산 연소득 6천만 원 이하 무주택자, 한도 일반 2억 원 / 생애최초 2.4억 원 / 신혼ㆍ2자녀 이상 3.2억 원(2025-06-27 신규 접수분 기준 한도 축소). 금리는 기본 2.85~4.15%, 신혼 우대 2.55~3.85%, 우대 누적(신혼+생애최초+지방주택 -0.2%p+고정금리) 시 만기 10년 기준 최저 약 1.7%까지 인하 가능합니다. 소득 요건은 생애최초ㆍ다자녀 7천, 신혼 8,500만 원까지 완화.

보금자리론: 부부합산 7천만 원 이하(신혼 8,500만, 1자녀 9천, 다자녀 1억), 주택가격 6억 원 이하. 2026-07-07 시행 기준 아낌e-보금자리론은 연 4.90~5.20%로 직전 대비 0.30%p 올랐습니다(10년 4.90% → 50년 5.20% 만기별 차등). 다자녀(2자녀)ㆍ한부모ㆍ장애인ㆍ다문화ㆍ전세사기피해자 등 항목별 우대는 0.1~1.0%p입니다. 누적 한도 1.0%p까지 받으면 만기 10년 기준 최저 3.90%. 일반 주담대보다 금리가 낮고 DSR 적용이 완화되지만, 소득ㆍ주택가격 요건을 충족해야 합니다.

대출 신청 전 준비 체크리스트

• 신용점수 확인 - KCBㆍNICE 점수. 대출 거절 또는 금리 상승의 가장 큰 변수. 신용점수 700점 이하는 은행권 대출 제한 가능.
• 기존 대출 잔액ㆍ이자 총액 집계 - 모든 대출 상품의 연간 원리금 합계가 DSR 계산의 기준.
• 소득증빙 서류 - 건강보험자격득실확인서ㆍ근로소득원천징수영수증ㆍ사업자라면 종합소득세 신고 내역. 연봉 실수령액 계산기로 실제 가처분소득을 미리 파악해 두면 DSR 여력 계산에 도움이 됩니다.
• 주택 등기부등본 - 기존 근저당 여부, 선순위 권리 확인.
• 여러 은행 비교 - 같은 LTVㆍDSR 조건에서도 금리가 0.5~1.5%p 차이날 수 있음. 신청 전 최소 3곳 비교 필수.

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공식 근거ㆍ참고 자료

• 금융위원회 - DSRㆍLTVㆍ스트레스 DSR, 부동산대책 고시.
• 국토교통부 - 규제지역 지정, 주택가격 구간별 대출 한도.
• 한국주택금융공사(HF) - 보금자리론ㆍ디딤돌대출ㆍ전세자금보증 공식 안내.
• 은행연합회 - 은행별 대출금리ㆍ조건 공시.
• 금융상품통합비교공시 - 주담대ㆍ전세대출ㆍ신용대출 통합 비교.
• 인터넷등기소 - 등기부등본 실시간 발급.
• 기준 시점: 위 규제지역ㆍLTVㆍDSR 수치는 2025-10-15 10ㆍ15 대책(LTV 일괄 40%) 기준, 2026-09-11 최종 검증(2026-07-01 규제지역 추가 지정 반영). 정부 정책 개편 시 변경될 수 있습니다.

자주 묻는 질문