주담대 한도 계산기
DSR · LTV · DTI 3가지 기준의 대출 한도와 최종 한도를 한 번에 계산합니다. 2025-10-15 부동산대책과 스트레스 DSR 3단계를 반영했습니다(2026-04-18 기준).
한국주택금융공사 아낌e-보금자리론 수준(2026-01 인상 후 연 3.90~4.20%)
비규제 수도권은 LTV 70%, DTI 미적용, DSR 40%가 적용됩니다.
규제지역 전체 목록 보기
변동금리 기준 2025-07-01 시행. 지방 주담대는 2026-06까지 0.75%p, 그 외 1.5%p가 자동 적용됩니다.
DSR · LTV · DTI 개념 정리
세 지표의 차이와 2026년 기준 한도 기초가 궁금하시다면 DSR LTV DTI 차이 - 2026년 주담대 한도 기초 포스팅에서 한 번에 정리해뒀습니다.
LTV(주택담보인정비율)
주택 가격 대비 대출 한도입니다. 규제지역은 50%(9억 초과분 30%, 15억 초과 주택은 4억·25억 초과는 2억 한도), 비규제 수도권 70%, 비규제 지방 80%가 적용됩니다. 생애최초는 지역과 무관하게 LTV 80%(한도 6억 원) 우대를 받습니다.
DTI(총부채상환비율)
연소득 대비 주담대 원리금 비율입니다. 규제지역에만 40% 상한이 적용되며, 비규제지역은 DTI 규제가 없습니다. 기존 대출의 연간 원리금이 있다면 DTI 한도에서 차감됩니다.
DSR(총부채원리금상환비율)
연소득 대비 모든 대출(주담대·신용대출·카드론 등) 원리금 비율입니다. 은행권은 40%, 제2금융권은 50% 상한이 적용됩니다. 2025-07-01부터 스트레스 DSR 3단계가 시행되어 변동금리 기준 1.5%p 가산금리를 더한 원리금으로 한도를 산정합니다(지방 주담대 2026-06까지 0.75%p).
2025-10-15 부동산대책 요약
경기 12개 시·구가 새로 규제지역으로 지정되면서 LTV 50%·DTI 40% 상한이 적용됩니다. 기존 규제지역(강남·서초·송파·용산)은 유지되며, 수도권·규제지역 고가주택(15억 초과)에 대해서는 주택가격 구간별 한도(4억·2억)가 신설되었습니다.
정책대출과의 차이
디딤돌대출(한국주택금융공사): 부부합산 연소득 6천만 원 이하 무주택자, 최대 4억 원, 금리 2.85~4.15%. 생애최초·다자녀는 7천, 신혼은 8,500만 원까지 완화.
보금자리론: 부부합산 7천만 원 이하(신혼 8,500만, 1자녀 9천, 다자녀 1억), 주택가격 6억 원 이하. 2026-01-01 0.25%p 인상 반영해 아낌e-보금자리론 기준 연 3.90~4.20%(10년 → 50년 만기 순), 저소득청년·신혼·사회적배려층 등 우대금리 최대 1.0%p 적용 시 연 2.90~3.20%. 일반 주담대보다 금리가 낮고 DSR 적용이 완화되지만, 소득·주택가격 요건을 충족해야 합니다.
대출 신청 전 준비 체크리스트
- 신용점수 확인 - KCB·NICE 점수. 대출 거절 또는 금리 상승의 가장 큰 변수. 신용점수 700점 이하는 은행권 대출 제한 가능.
- 기존 대출 잔액·이자 총액 집계 - 모든 대출 상품의 연간 원리금 합계가 DSR 계산의 기준.
- 소득증빙 서류 - 건강보험자격득실확인서·근로소득원천징수영수증·사업자라면 종합소득세 신고 내역. 연봉 실수령액 계산기로 실제 가처분소득을 미리 파악해 두면 DSR 여력 계산에 도움이 됩니다.
- 주택 등기부등본 - 기존 근저당 여부, 선순위 권리 확인.
- 여러 은행 비교 - 같은 LTV·DSR 조건에서도 금리가 0.5~1.5%p 차이날 수 있음. 신청 전 최소 3곳 비교 필수.
청약을 통한 내 집 마련을 준비 중이라면 주택청약 가점 계산기로 당첨 가능성을 먼저 확인해 두세요.
공식 근거·참고 자료
- 금융위원회 - DSR·LTV·스트레스 DSR, 부동산대책 고시.
- 국토교통부 - 규제지역 지정, 주택가격 구간별 대출 한도.
- 한국주택금융공사(HF) - 보금자리론·디딤돌대출·전세자금보증 공식 안내.
- 은행연합회 - 은행별 대출금리·조건 공시.
- 금융상품통합비교공시 - 주담대·전세대출·신용대출 통합 비교.
- 인터넷등기소 - 등기부등본 실시간 발급.
- 기준 시점: 위 규제지역·LTV·DSR 수치는 2025-10-15 부동산대책 기준, 2026-04-20 최종 검증. 정부 정책 개편 시 변경될 수 있습니다.
자주 묻는 질문
DSR · DTI · LTV는 무엇이 다른가요?
LTV(주택담보인정비율)는 주택 가격 대비 대출 한도, DTI(총부채상환비율)는 연소득 대비 주담대 원리금 비율, DSR(총부채원리금상환비율)은 연소득 대비 모든 대출 원리금 비율입니다. 최종 한도는 세 기준 중 가장 작은 값으로 결정됩니다.
스트레스 DSR 3단계는 무엇이고 한도에 어떤 영향을 주나요?
2025-07-01부터 전국에 시행된 제도로, 변동금리 주담대의 DSR 계산 시 실제 금리에 1.5%p 가산금리를 더해 한도를 산정합니다. 지방(서울·경기·인천 외) 주담대는 2026-06까지 0.75%p가 적용됩니다. 가산금리가 높을수록 DSR 한도가 줄어듭니다.
규제지역과 비규제지역은 어떻게 구분되나요?
2025-10-15 부동산대책 기준, 규제지역(투기과열지구·조정대상지역)은 서울 전역 25개 자치구와 경기 12곳(과천, 성남 분당·수정, 광명, 하남, 안양 동안, 구리, 수원 영통, 용인 수지·기흥·처인, 화성, 군포) 및 기존 유지 지역(강남·서초·송파·용산)입니다. 규제지역은 LTV 50%(9억 초과분 30%), DTI 40% 상한이 적용됩니다.
생애최초 주택구입자는 한도가 얼마나 늘어나나요?
생애최초 주택구입자는 지역과 무관하게 LTV 80%까지 인정되며, 대출 한도는 최대 6억 원입니다. 신혼부부·다자녀 가구는 추가로 10%p 우대가 적용될 수 있습니다(상한 내). 단, DSR 40% 규제는 동일하게 적용되므로 실제 한도는 소득에 좌우됩니다.
정책대출(디딤돌 · 보금자리)과 일반 주담대의 차이는?
디딤돌대출은 부부합산 연소득 6천만 원 이하(생애최초·다자녀 7천, 신혼 8,500만) 무주택자에게 최대 4억 원, 연 2.85~4.15%로 제공됩니다. 보금자리론은 부부합산 7천만 원 이하(신혼 8,500만, 1자녀 9천, 다자녀 1억), 주택가격 6억 원 이하 대상으로 2026-01-01 0.25%p 인상 반영해 아낌e-보금자리론 기준 연 3.90~4.20%(우대금리 최대 1.0%p 적용 시 2.90~3.20%)입니다. 자세한 조건은 한국주택금융공사에서 확인하세요.
계산 결과와 실제 은행 한도가 다를 수 있나요?
네, 달라질 수 있습니다. 은행별로 DSR 산정 방식(기존 부채의 원리금 환산 방법, 한도대출의 실적 적용 등)이 조금씩 다르고, 신용등급·직업·기존 거래 이력에 따라 가산금리가 달라지기 때문입니다. 본 계산기는 공통 산식 기준 참고값이며, 실제 한도는 금융기관에서 최종 확인하시기 바랍니다.